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租房市场风口已至 公寓行业2018年将迎来巨变

来源:浙江新闻网 发布时间:2017-12-28
摘要:风口已至 公寓行业2018年的机遇与风险 商业观察 冯玉光 2017年是公寓行业风起云涌的一年,也必将是记入中国的房地产发展史的一年。 今年进入三季度,各项利好政策不断,而十九大和刚刚闭幕的中央经济工作会议,进一步定调了租赁优先的政策走向。 随着限购限
浙江时讯:

  

风口已至 公寓行业2018年的机遇与风险 商业观察

  冯玉光

  2017年是公寓行业风起云涌的一年,也必将是记入中国的房地产发展史的一年。

  今年进入三季度,各项利好政策不断,而十九大和刚刚闭幕的中央经济工作会议,进一步定调了租赁优先的政策走向。

  随着限购限贷的收紧,住房抵押贷款门槛进一步提高,加杠杆买房难了,所有这些信号都彰显了一个问题,中国从“拿地—盖楼—卖掉”的增量房时代,向“拿地或者租地—经营—收租或享受资产增值”的存量经营时代跨进,租房市场风口已至,格局在2018年将发生巨变,机遇和风险并存。

  对于即将到来的2018年,公寓行业将呈现何种态势,在租赁新政的助推下,公寓行业在未来一年会有哪些变化,笔者有以下几个猜想:

  猜想一:三年后,公寓行业没有“腰部”。

  在中国,随着国家队和开发商的相继入场,公寓行业的头部单位会快速崛起,但即便如此,头部单位也仅能占据行业20%的市场份额,像公寓市场比较成熟的日本、美国一样,剩余80%左右的市场份额仍被区域属性更强的本地中小职业房东占有,“蝌蚪型”的行业格局会逐渐显现,大头部、长尾部是其显要特征。没有腰部的行业格局并不是特例,在国内与不动产经营相关的行业,如酒店业、商超业、房产中介等都在此列。

  猜想二:长租公寓四种产品形态,租赁社区引领产品创新。

  当下的几家租房平台,都分为整租、合租、品牌公寓三个频道,反映目前市场公寓产品的三种形态。那么,在消费升级、居住文化的改变中,笔者猜测也许长租公寓会有四种产品形态:

  一是分散式优质整租。市中心、分散式出租房源,给谁住才最符合资源匹配的经济规律?新需求会出现,如工作就近的租赁房、就学租赁房、家庭二次装修租赁房。二是集中式的租赁社区。开发商干公寓,少则是几栋楼组成的租赁组团,多则是租赁小区,从规划、设计、内装开始考虑各种租赁需求,未来的租赁社区各种配套将更加针对单身贵族。三是单栋集中式公寓。现在的集中式公寓楼,几乎都是边角料的物业资产,噪音、通风、采光、隐私、配套都存在这样那样的不足,比分散式的合租房好不了多少。四是分散式合租。位于城市外围的合租房会长期存在,即使在发达国家,类似的公寓产品也是一直存在的。

  猜想三:分散式品牌公寓模式受质疑。

  首先,分散式包租模式,因为包租时间较集中式短、包租价格固定,加上小业主数量众多,实操上无法对抗变化的经济周期,而与之对应的集中式公寓,有可能通过和业主理性谈判,共同对抗波动的经济周期。其次,分散式长租公寓产品严重非标,行业标准化的深度无法支撑消费升级下的个性化需求,短期内做不到尚品宅配的能力,即公司标准化的颗粒度非常细,消费者的个性化产品,实际就是公司标准化产品的不同组合。这种情况下,要么房源价值挖掘不足,要么边际效率快速下降。也就是行业常说的规模不经济。第三,公司管理能力提升速度跟不上房源扩张的速度。因为分散、非标、包租等多维要素的限制,分散式公寓主要靠“人”来管理,而制度化、规范化需要时间来沉淀。所以,分散式公寓适合小而美的高端整租,或者高性价比的合租。

  猜想四:开发商长租公寓学费超1万元/套。

  最近三年,投资人、拟入局者非常迷茫的一个问题:公寓为什么不赚钱呢?首先,早期的品牌公寓,几乎都犯过选址错误、跑冒滴漏、招租不足、过度装修的错误,这就是全行业价格不菲的学费,但似乎每一个新进入者,都会再重新交一遍学费。其次,公寓行业受有效房源供给限制、租客支付能力的限制,不能照抄照搬互联网产品的极致体验,公寓极致装修和极致服务是与收入不匹配的额外成本。第三,招租和房地产销售有非常多的不同,如流量来源、成交周期、定价策略、激励措施,同时不像新房销售,有成熟的第三方供应商,也不像酒店销售,有流量集中的OTA平台。开发商有强大“建造”公寓的能力,但招租和租客运营能力是明显的短板。空置,是最大的成本杀手。

  三年前,品牌公寓“轻视了,跑快了”的情形,也许会在开发商中重新演绎一遍。业内专家预计,开发商每套房子至少在过度装修和招租不力上各浪费5000元,跑得越快,交的学费越多,且是一笔昂贵的学费。

  猜想五:真正的REITs产品或将落地。

  中国的类REITs产品目前有三类,分别是轻资产模式的租金收益权ABS模式,重资产抵押债权的CMBS模式和重资产的股权类REITs模式,它们的区别在于债权与股权、是否有抵押、证券化的底层资产不同。而这段时间被热议的REITs产品,本质上依然是类REITs,为了规避现行税法的双重征税,设置了双SPV结构。现在更多的国资国企投身租赁用房供给,部分银行推出了租赁用房开发贷款,但我认为真正的REITs才是更加匹配的租赁金融产品,国家会加快政策研究,试点有望在2018年开启。

  猜想六:租金抵扣个税并非南柯一梦。

  从2017年的中央经济工作会议可以看出,明年的房地产市场,“租赁”与“调控”是主体思路,在政策的大力推动下,整个房地产行业恐面临一次前所未有的行业大洗牌。

  作为市场调控的一剂强心针,税改恐怕势必要加速进行,租金抵扣个人所得税会深得民心。笔者认为,随着各地政府租赁监管平台的上线,为拉动更多租赁交易网签和备案,以有利于落实租购同权,在改革个人所得税时,有望满足租金抵税。

  猜想七:公寓的融资和并购异常活跃。

  经历了资本寒冬后的公寓企业,在资本大举进入公寓行业的背景下,每一个活下来的品牌公寓,都将成为投资和并购的热门标的。

  到了下半年,部分开发商会经过市场的教育,逐渐意识到不管是培养自己人,还是挖角竞品,都不能很好解决人才的问题,而并购一家公寓创业公司,并给机制和资源赋能,也许可以实现弯道超车,在房地产的下半场博得一张门票。

  猜想八:诞生公寓新的垂直细分业态——长租公寓服务商。

  过去五年,长租公寓运营商经历诞生和苦难的幼年,迎来了快速成长的童年,与之相伴的是各类公寓服务商的诞生。在过去公寓的服务生态里面,也许只有流量平台58赶集和行业媒体房东东算是专业服务商,其他领域几乎没有专业服务商。

  轰轰烈烈的租房金融,前赴后继地进入和退出。智能门锁等硬件,虽然在长租公寓领域得到发展,但同时还在探索民用和短租市场,只有蜂电智能电表比较专注于公寓市场。家居家电,没有像酒店业一样都有专业的各品类供应商,而供应给公寓的家居家电,几乎就是廉价品的代名词,没有专门为公寓应用场景进行设计和制造。

  在此背景下,专门为公寓行业而生的装修设计、销售代理、委托管理、维修保洁、咨询培训,甚至公寓猎头服务都会在2018年诞生,并得到发展。

  (作者为水滴管家CEO)